Η κτηματαγορά της Ελλάδας σε δύσκολους καιρούς...

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου Ορκωτού Εκτιμητή Προέδρου ΕΛΙΕ Πριν από δέκα έξη περίπου μήνες, στην αρχή του 2009, είχαμε παρουσιάσει από πολλ...

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου
Ορκωτού Εκτιμητή

Προέδρου ΕΛΙΕ

Πριν από δέκα έξη περίπου μήνες, στην αρχή του 2009, είχαμε παρουσιάσει από πολλά βήματα τις απόψεις μας για την πορεία της κτηματαγοράς και τις προοπτικές της.

Είχαμε τότε τονίσει ότι πρέπει να αναμένονται διορθώσεις τιμών σε κατηγορίες ακινήτων ανάλογα με την περιοχή, το μέγεθος κλπ.
Ακόμη δεν είχαμε στοιχεία για την ελληνική οικονομική κρίση που ξέσπασε τον Οκτώβριο και προς το τέλος του 2009.
Η περίοδος που τώρα διανύουμε ως χώρα είναι από τις πλέον δύσκολες των ετών μετά το 1950.
Υπάρχει δηλαδή η διεθνής οικονομική κρίση, αλλά επί πλέον έχουμε την ελληνική η οποία έχει ανατρέψει δεδομένα, συνθήκες και συνήθειες πολλών δεκαετιών.
Πολλές από τις αποφάσεις έπαψαν να λαμβάνονται από τη...
 χώρα μας και τις κυβερνήσεις.
Ιδίως έχουν επηρεαστεί τα οικονομικά των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, τα συνταξιοδοτικά και τα ασφαλιστικά.
Αντίστοιχα τα κόστη πολλών και κρίσιμων αγαθών έχουν αυξηθεί σημαντικά και κατά συνέπεια έχουν περαιτέρω μειωθεί τα διαθέσιμα για την αγορά αγαθών.
Οι προοπτικές για την οικονομία στο εγγύς μέλλον διαγράφονται πολύ δύσκολες ενώ και η ανεργία αναμένεται ανοδική.
Η ψυχολογία των κατοίκων, κάτω από τις παρούσες περιστάσεις, παρουσιάζει πολλά αρνητικά σημεία.
Σε αυτό το γενικό πλαίσιο, η κτηματαγορά, βρίσκεται και αυτή σε πολύ δύσκολη καμπή και δεν πρέπει να αναμένεται εύκολη και γρήγορη ανατροπή της υπάρχουσας κατάστασης.
Ακόμη και σε τοποθεσίες με συγκριτικά καλύτερη δυναμική παρατηρούνται φαινόμενα στασιμότητας, κάμψης και πολλών διαθέσιμων επαγγελματικών ακινήτων.
Αν επιχειρήσουμε μια πιο αναλυτική αξιολόγηση της κατάστασης θα μπορούσαμε να διακρίνουμε τα ακόλουθα, ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου:
Κατοικία
1 Κύρια κατοικία
Μέχρι τώρα έχουν γίνει διορθώσεις στις τιμές πολλών ειδών ακινήτων (μεγάλα διαμερίσματα, μεζονέτες, περιοχές με πολλά νεόδμητα κλπ).
Παρόλα αυτά, τα νοικοκυριά έχουν ήδη και στο μέλλον αναμένεται να έχουν πολύ λιγότερα διαθέσιμα σε σχέση με το παρελθόν, ενώ υπάρχει και ανασφάλεια για την απασχόληση.
Τούτο σημαίνει ότι αδυνατούν να αγοράσουν κατοικίες στα γνωστά επίπεδα τιμών, λαμβάνοντας υπόψη και το γεγονός ότι οι τράπεζες δίνουν πολύ πιο λίγα δάνεια και δανειοδοτούν μικρότερο ποσοστό της όλης αξίας του ακινήτου.
Επομένως πρέπει να αναμένονται περαιτέρω διορθώσεις τιμών, πτώση των μεταβιβάσεων και στροφή των όποιων αγοραστών στα μικρότερα ή στα μεταχειρισμένα.
Τα μικρά διαμερίσματα θα έχουν την … τιμητική τους και επομένως εκεί θα υπάρχουν σοβαρότατες αντιστάσεις στην κάμψη τιμών και ενδεχομένως να δούμε και ελαφρές ανατιμήσεις μιας και εκεί θα στρέφεται η όποια σημαντική ζήτηση.
2 Εξοχική κατοικία
Η γενικότερη κρίση έχει ως ένα από τα πρώτα θύματά της την εξοχική κατοικία, διότι κάτω από τέτοιες συνθήκες εύκολα κατατάσσεται στα είδη που μπορεί και να αναβληθούν ή και να ματαιωθούν.
Καταστήματα
Έχει γίνει ήδη εύκολα διακριτό το γεγονός ότι έχουν αυξηθεί τα ξενοίκιαστα καταστήματα ακόμη και σε δρόμους που άλλοτε ούτε στη φαντασία δεν υπήρχε τέτοιο ενδεχόμενο.
Επίσης τα ενοίκια έχουν σε αρκετές περιπτώσεις μειωθεί, ενώ και ο νέος νόμος? για τις επαγγελματικές μισθώσεις έρχεται να κάνει πολύ πιο εύκολη την αποχώρηση των ενοικιαστών από ένα ακίνητο.
Άρα κάτω από τις παρούσες δύσκολες περιστάσεις, είναι μονόδρομος η μείωση ενοικίων, η μείωση τιμών των ακινήτων αυτής της κατηγορίας, ανάλογα πάντα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.
Γραφεία
Η παρούσα συγκυρία, έχει επηρεάσει σε πολύ μεγάλο βαθμό και τις επιχειρήσεις, δηλαδή το τζίρο τους και την κερδοφορία τους.
Προκειμένου να περιορίσουν τις λειτουργικές τους δαπάνες αρκετές φορές προβαίνουν σε περιορισμό του αριθμού των εργαζομένων ή μεταφέρονται σε άλλες περιοχές με μικρότερα ενοίκια ή επαναδιαπραγματεύονται τα μισθώματα.
Κάποιες επιχειρήσεις, μελετούν και επεξεργάζονται (κατά τα γραφόμενα στον τύπο) διάφορα σενάρια, κάτω από το νέο φορολογικό και οικονομικό καθεστώς και μεταξύ των περιπτώσεων εξετάζουν και το θέμα μεταφοράς της έδρας τους σε άλλες χώρες.
Το ίδιο το δημόσιο επιβάλλει διαπραγματεύσεις για μειώσεις ενοικίων στα ακίνητα τρίτων που αυτό ενοικιάζει.
Τα παραπάνω οδηγούν απευθείας, σε αύξηση του ποσοστού των κενών χώρων γραφείων, μείωση των ενοικίων αλλά και των αγοραίων τιμών των γραφείων.
Επομένως θα πρέπει να αναμένονται διορθώσεις τιμών.
Logistics
Η χώρα μας είναι γνωστό ότι δεν διαθέτει επαρκείς ποιοτικούς χώρους logistics, παρόλες τις προσπάθειες των δυο τελευταίων δεκαετιών.
Τα ποιοτικά ακίνητα αυτού του είδους εντοπίζονται σε περιοχές του νομού Αττικής της Βοιωτίας και της Θεσσαλονίκης.
Αρκετά σχέδια υπήρχαν για περαιτέρω αναπτύξεις σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, αλλά η κρίση επέβαλε άμεση αλλαγή πορείας.
Έτσι σήμερα όλοι βρίσκονται σε μια κατάσταση περισυλλογής και δεν … ανοίγονται, αναμένοντας τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης, τα οποία όταν εμφανιστούν θα τους οδηγήσουν σε νεώτερες αποφάσεις, βασισμένες στα δεδομένα της περιόδου εκείνης.
Σήμερα πάντως και εδώ η αγορά βρίσκεται σε αναστάτωση, με ελαφρά μειωτική τάση στα μισθώματα, αλλά και στις αγοραίες αξίες.
Συμπεράσματα
Ανακεφαλαιώνοντας θα επισημάνουμε ότι ο δρόμος για αρχίσουν ανοδικές τάσεις στα ακίνητα είναι πολύ μακρύς.
Βεβαίως κάθε κρίση έχει και χαμένους αλλά είναι εκείνη που δημιουργεί και κάποιες ευκαιρίες.
Η γη η κατάλληλη για ανάπτυξη παραμένει πάντοτε μια αρκετά σταθερή αξία και είναι εκείνη που αντιστέκεται περισσότερο στις διορθώσεις.
Όσα αναφέρουμε πιο πάνω αποτελούν τη γενική και πλειοψηφική τάση, πράγμα που σημαίνει ότι υπήρχαν και υπάρχουν ακίνητα που δεν υπακούουν, αλλά όπως και να έχει το πράγμα αυτά δεν κρίνουν τη γενική πορεία της κτηματαγοράς, που αναμένεται δύσκολη.