Η πολιτική αβεβαιότητα παγώνει εκ νέου την αγορά ακινήτων

Στο κενό αναμένεται να πέσουν, εκτός απροόπτου, οι πρόσφατες κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την αναθέρμανση της ζήτησης στην αγ...

Στο κενό αναμένεται να πέσουν, εκτός απροόπτου, οι πρόσφατες κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την αναθέρμανση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, ώστε να αρχίσει να... τονώνεται σταδιακά και η οικοδομική δραστηριότητα, συμβάλλοντας έτσι θετικά (και όχι αρνητικά όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα) στο ΑΕΠ. Σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, «η ζήτηση στην αγορά θα παραμείνει αναιμική τουλάχιστον έως ότου σχηματιστεί νέα κυβέρνηση και σταθεροποιηθεί εκ νέου η οικονομία».

Εν αναμονή εξελίξεων

Αν μάλιστα υπάρξει αλλαγή του πολιτικού σκηνικού, είναι πολύ πιθανό να υπάρξουν νέες μεταβολές στη φορολογία ακινήτων, πυροδοτώντας έτσι έναν νέο κύκλο αβεβαιότητας και αναβολής στη λήψη αποφάσεων αγοράς ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση πάντως, κατά τη διάρκεια των τελευταίων εβδομάδων υιοθετήθηκε μια σειρά μέτρων που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν θετικά για την ανάκαμψη της αγοράς, αρχής γενομένης από την αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του «πόθεν έσχες».

Από την αρχή του 2014, όταν και επανήλθε σε ισχύ το «πόθεν έσχες» στην αγορά ακινήτων, διαπιστώθηκαν σοβαρά προβλήματα, καθώς η πλειονότητα των συναλλαγών γίνεται πλέον σε τιμές αισθητά χαμηλότερες των αντικειμενικών, τη στιγμή όμως που το «πόθεν έσχες» υπολογιζόταν με βάση τις αντικειμενικές τιμές. Ως εκ τούτου, πολύ συχνά, οι συμφωνίες αγοραπωλησίας ματαιώνονταν γιατί ο αγοραστής δεν μπορούσε να δικαιολογήσει στην εφορία το παραπάνω ποσό που προέκυπτε. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο μπορεί να είχε αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, αλλά ο πωλητής να είχε συναινέσει στην πώλησή του αντί ποσού 100.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής έπρεπε να δικαιολογήσει επιπλέον ποσό 50.000 ευρώ, κάτι αδύνατο για τους περισσότερους.

Παρότι ήταν ένα από τα ζητήματα που έθιξαν εξαρχής οι φορείς της αγοράς, χρειάστηκε να φτάσουμε έως το φθινόπωρο, προκειμένου να υιοθετηθεί ρύθμιση βάσει της οποίας ο υπολογισμός του «πόθεν έσχες» γίνεται πλέον με βάση την αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και όχι την αντικειμενική αξία.

Ενα ακόμα από τα μέτρα που θα έχει θετικό αντίκτυπο στην αγορά είναι η αναστολή για τα επόμενα δύο χρόνια της επιβολής του φόρου υπεραξίας. Η απόφαση αυτή του υπουργείου Οικονομικών, που ελήφθη λίγο πριν από τις εορτές των Χριστουγέννων, παρότι καλοδεχούμενη από το σύνολο της αγοράς, εντούτοις προκάλεσε την ειρωνεία, έστω και χωρίς να ομολογείται κάτι τέτοιο επίσημα. Οπως αναφέρουν όμως άνθρωποι με εμπειρία δεκαετιών στον κλάδο, «χρειάστηκε να περάσουν πέντε και πλέον μήνες παγώματος της αγοράς για να μπορέσει η Πολιτεία να βρει έναν τρόπο εφαρμογής του, μόνο και μόνο για να αναστείλει την εφαρμογή του φόρου λίγο πριν εκπνεύσει το έτος». Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβλήθηκε στους πωλητές ακινήτων που αποκτήθηκαν μετά το 1995 και υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου.

Ο εν λόγω φόρος, σε συνδυασμό με τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος επίσης πέρασε «από χίλια κύματα», έως ότου βρεθεί και σε αυτήν την περίπτωση η «φόρμουλα» εφαρμογής του, χαρακτήρισαν την αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2014, συντελώντας στην εδραίωση ενός κλίματος αβεβαιότητας τόσο μεταξύ των ιδιωτών αγοραστών, όσο και μεταξύ των επενδυτών, οι οποίοι δεν γνώριζαν σε καμία περίπτωση τον φόρο που θα κληθούν να πληρώσουν. Ταυτόχρονα, η παραμονή των αντικειμενικών αξιών στο επίπεδο του 2007, όταν κι έγινε η τελευταία αναθεώρηση, συντέλεσε στη δημιουργία όλο και περισσότερων στρεβλώσεων στην αγορά, δεδομένου ότι οι φόροι υπολογίζονταν με βάση τις αντικειμενικές, τη στιγμή που οι εμπορικές τιμές συνεχώς υποχωρούσαν. Με τον τρόπο αυτό, υπονομεύτηκε η θετική εξέλιξη της σημαντικής μείωσης του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 10% στο 3%, που θα μπορούσε να τροφοδοτήσει τη ζήτηση.

Σε πρόσφατη ανάλυση της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, επισημαίνεται ότι ο βασικός και ταυτόχρονα ένας από τους ελάχιστους παράγοντες που μπορούν να αποτελέσουν πηγή αισιοδοξίας για τη βελτίωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας κατά το 2015, είναι οι ελπίδες για αύξηση του τραπεζικού δανεισμού, τουλάχιστον κατά το ποσό του 1 δισ. ευρώ από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες.

Πτώση τιμών και το 2015

Αυτό σημαίνει ότι η πτωτική πορεία των τιμών των κατοικιών θα διατηρηθεί και κατά το 2015 και μάλιστα, πιθανώς, χωρίς να συνεχιστεί η μέχρι σήμερα καταγραφόμενη «κόπωση» του ρυθμού της μείωσης.

Ενδέχεται δηλαδή, αν η αγορά παραμείνει «παγωμένη» για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο ρυθμός της πτώσης των τιμών να παραμείνει σταθερός, ή ακόμα και να αυξηθεί, αν πολλοί ιδιοκτήτες οδηγηθούν στην επιλογή της πώλησης, π.χ., λόγω οικονομικών αναγκών. Υπενθυμίζεται ότι με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2013 οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν κατά 10,3%, ενώ κατά το εννεάμηνο του 2014, η κάμψη περιορίστηκε σε 7,8% ετησίως.

Σύμφωνα με αναφορές μεσιτών και φορέων της αγοράς, η φορολογική αβεβαιότητα που έχει κυριαρχήσει στην κτηματαγορά, σε συνδυασμό με τη γενικότερη οικονομική κατάσταση, εξακολουθούν να πλήττουν τη ζήτηση και να αυξάνουν το ποσοστό των ανθρώπων που αποφασίζουν να διαθέσουν προς πώληση τα ακίνητά τους.

Πηγή