Airbnb: Δικαστικό «μπλόκο» λόγω καταστατικού πολυκατοικίας

Σε πεδίο σφοδρής νομικής και κοινωνικής αντιπαράθεσης εξελίσσεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, Airbnb, στις ελληνικές πολυκατο...

Σε πεδίο σφοδρής νομικής και κοινωνικής αντιπαράθεσης εξελίσσεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, Airbnb, στις ελληνικές πολυκατοικίες, καθώς έρχονται αντιμέτωπα το δικαίωμα της ιδιοκτησίας και εκείνο της ήρεμης διαβίωσης. H απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών βάζει για πρώτη φορά «φρένο» σε τουριστική εκμετάλλευση διαμερίσματος. Η εξέλιξη αυτή ανοίγει τον ασκό του Αιόλου, την ώρα που το Υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει ένα ριζοσπαστικό νομοσχέδιο για την οριζόντια ιδιοκτησία, το οποίο αναμένεται να αλλάξει πλήρως τους κανόνες του παιχνιδιού από τις αρχές του 2027.
Η απόφαση-σταθμός του Πρωτοδικείου Αθηνών
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών εξέδωσε μια πρωτοφανή απόφαση επί αίτησης ασφαλιστικών μέτρων. Η υπόθεση αφορούσε προσφυγή της διαχειρίστριας πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας κατά ιδιοκτήτη που μίσθωνε το διαμέρισμά του μέσω Airbnb.
Το δικαστήριο εξέτασε τη νομιμότητα της δραστηριότητας και έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διακόψει άμεσα τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του, με την απόφαση να βασίζεται στο γεγονός ότι το καταστατικό της πολυκατοικίας απαγόρευε ρητά και κατηγορηματικά την τουριστική εκμετάλλευση ή τη χρήση των διαμερισμάτων ως ξενοδοχειακών καταλυμάτων.
Το «κλειδί» βρίσκεται στο καταστατικό
Νομικοί κύκλοι σπεύδουν να διευκρινίσουν ότι η συγκεκριμένη απόφαση δεν αποτελεί οριζόντια απαγόρευση για όλα τα Airbnb της χώρας. Ο καθοριστικός παράγοντας παραμένει το ίδιο το συμβόλαιο/καταστατικό της εκάστοτε πολυκατοικίας.
Στις παλαιότερες πολυκατοικίες, οι οποίες αποτελούν και την πλειονότητα στο κέντρο της Αθήνας, τα καταστατικά συντάχθηκαν πριν από δεκαετίες , πολύ πριν εμφανιστεί η έννοια του διαμοιρασμού ακινήτων και παρουσιάζουν σημαντικά κενά.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι δικαστικές διαμάχες είναι πολύ πιο σύνθετες και κρίνονται κατά περίπτωση. Ωστόσο, δίνεται πάντα η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε τροποποίηση του καταστατικού, εφόσον συγκεντρωθεί η απαιτούμενη πλειοψηφία που προβλέπει ο νόμος.
Σαρωτικές αλλαγές από το 2027 με νέο νομοσχέδιο
Αναγνωρίζοντας ότι το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για την οριζόντια ιδιοκτησία είναι απελπιστικά παρωχημένο, καθώς βασίζεται σε βασική νομοθεσία που χρονολογείται από το μακρινό 1929, το Υπουργείο Δικαιοσύνης αναλαμβάνει δράση.
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι αρμόδιες υπηρεσίες επεξεργάζονται ένα νέο, ολοκληρωμένο νομοσχέδιο το οποίο αναμένεται να είναι έτοιμο για κατάθεση στη Βουλή στις αρχές του φθινοπώρου και να ψηφιστεί εντός του έτους, με στόχο να τεθεί σε πλήρη ισχύ από τις αρχές του 2027.
Το νέο αυτό πλαίσιο φιλοδοξεί να εκσυγχρονίσει ριζικά τη ζωή στις πολυκατοικίες. Πέρα από το φλέγον ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των αλλαγών χρήσης, ο νέος νόμος θα δώσει οριστικές λύσεις σε χρόνια προβλήματα της καθημερινότητας, όπως η αποτελεσματική είσπραξη των οφειλόμενων κοινοχρήστων και η απλοποίηση των διαδικασιών λήψης αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τι λέει ο Υφυπουργός δικαιοσύνης για το νέο νομοσχέδιο
Σε συνέντευξη που παραχώρησε στην τηλεόραση της ΕΡΤ,ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, μίλησε για το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης για τη συνιδιοκτησία, τη διαχείριση των πολυκατοικιών και τις μισθωτικές σχέσεις.
Η βασικότερη παρέμβαση του νέου νομοσχεδίου σύμφωνα με τον κ. Μπούγα , αφορά τον τρόπο λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις.
Όπως εξήγησε ο Υφυπουργός, οι σημερινές απαιτήσεις για εξαιρετικά αυξημένες πλειοψηφίες συχνά οδηγούν σε απόλυτο αδιέξοδο. Με το νέο πλαίσιο μειώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες για τη λήψη κρίσιμων αποφάσεων στις πολυκατοικίες και aποτρέπεται το «μπλοκάρισμα» σημαντικών εργασιών, όπως οι ανακαινίσεις και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, από μικρές, συστηματικά αρνητικές μειοψηφίες συνιδιοκτητών.
Μια από τις πιο σημαντικές αλλαγές που εξετάζει το Υπουργείο είναι ο εκσυγχρονισμός του ίδιου του θεσμού του διαχειριστή. Στις μεγάλες πολυκατοικίες, η διαχείριση εξετάζεται να περάσει σε επαγγελματικά γραφεία διαχείρισης ακινήτων.
Η κίνηση αυτή, σύμφωνα με τον υφυπουργό, θα επιτρέψει τόσο την αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των στρατηγικών κακοπληρωτών κοινοχρήστων, όσο και την άμεση επιτάχυνση των απαραίτητων νομικών ενεργειών για τη διευθέτηση των χρεών, ανακουφίζοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες.
Στο επίκεντρο των ρυθμίσεων βρίσκονται επίσης οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Προκειμένου να μειωθούν οι δικαστικές διαμάχες, το Υπουργείο προωθεί παρεμβάσεις για την ταχύτερη εκδίκαση των διαφορών τους, ενώ υπενθυμίζεται ότι έχει ήδη θεσπιστεί το νέο πλαίσιο για την απόδοση των μισθωμάτων μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Παράλληλα, σχεδιάζονται επιπλέον μέτρα για τη διευκόλυνση των πολιτών, όπως η ψηφιακή καταχώριση των κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να είναι άμεσα προσβάσιμοι σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Όπως ανέφερε ο κ. Μπούγας, προωθούνται ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν τη διαχείριση ακινήτων με πολλούς συνιδιοκτήτες και την αναβίωση του θεσμού της αντιπαροχής και λαμβάνεται μέριμνα για την αντιμετώπιση των προβλημάτων σε παλιά ακίνητα που παραμένουν εκτός Κτηματολογίου λόγω ελλιπών συμβολαίων από προηγούμενες δεκαετίες.